Valutazione della richiesta di mutuo
Una volta che il cliente ha presentato la
richiesta di mutuo, la banca inizia a valutare la fattibilità dell'operazione, per vedere se il mutuo può
essere accordato oppure se la richiesta di mutuo deve essere respinta. Oggi tutte le banche usano tecniche automatiche per la valutazione delle richieste di
mutuo (le tecniche di scoring automatico): ogni banca ha una propria griglia di valutazione, anche se sono costruite in maniera abbastanza simile (guardano cioè agli
stesi elementi, magari pesandoli in modo leggermente diverso).
Un primo controllo del meccanismo di valutazione automatico guarda alla presenza di protesti o fallimenti del richiedente. Sia la presenza di fallimenti che di protesti (sia di
assegni che di cambiali, anche in un passato lontano anni) pregiudicano la richiesta: nei fatti quasi nessuna banca è disposta ad erogare un mutuo a richiedenti già falliti o
protestati.
Successivamente si controlla che il debitore non sia iscritto nelle banche dati creditizie (ad esempio in CRIF, la principale banca dati finanziaria italiana) come
cattivo
pagatore: anche la classificazione di cattivo pagatore porta al rifiuto del mutuo (se uno ha già in passato pagato in ritardo altri finanziamenti o, peggio, non li ha pagati, non
sono disposto a prestargli ulteriori soldi, neanche con un mutuo e una ipoteca).
Se non si è protestati, falliti o cattivi pagatori, inizia la valutazione vera e propria della pratica. Gli elementi fondamentali sono:
1) il rapporto tra rata del mutuo in richiesta e reddito netto, al netto di eventuali altre rate di
prestiti. Tale rapporto di norma non deve essere superiore al 35%-40%. Quindi,
se ho un reddito netto mensile di 1500 euro e una prestito per l'auto di 300 euro, il mio reddito disponibile è di 1.200 euro (1.500 - 300 = 1.200). Il 40% di 1.200 euro è
480 euro. La rata del mutuo quindi dovrà essere inferiore a 480 euro (quindi, se ho dal preventivo una rata maggiore, o riduco l'ammontare del mutuo richiesto o, più facilmente, incremento
la durata del mutuo, ad esempio da 25 a 30 anni).
2) la fonte di reddito: si guarda quindi al fatto che uno sia autonomo o dipendente. Nel caso di lavoratore autonomo, si guarda a quanti anni di esercizio dell'attività ha alle spalle.
Nel caso di lavoratore dipendente, si guarda se è dipendente pubblico o privato, al settore di attività, al tipo di contratto (tempo indeterminato o determinato), all'anzianità
lavorativa nell'azienda o nell'ente (se lavoro nella azienda A da 10 anni è meno probabile che mi licenzino rispetto a chi lavora nella stessa azienda da 6 mesi).
3) ammontare del mutuo richiesto rispetto al valore dell'immobile. Un mutuo su una percentuale ridotta dell'immobile è preferibile per la banca, perchè significa che il caso di vendita all'asta
per morosità la banca avrà alte possibilità di recuperare il capitale residuo, gli interessi e gli interessi di mora. Inoltre, se una persona chiede un importo di mutuo ridotto
rispetto al valore dell'immobile, significa che aveva già un patrimonio, che probabilmente deriva dalla capacità di risparmio (e se uno fino a oggi è riuscito a risparmiare è più
difficile che non paghi le rate del nuovo mutuo).
Questi sono i tre elementi principali valutati. Altri fattori sociologici (ad esempio gli anni di residenza nell'attuale comune, la canalizzazione dello stipendio sul c/c, la presenza
di una utenza telefonica fissa) hanno un peso ridotto.
Sapendo quali sono i criteri utilizzati dalle banche per valutare le pratiche di mutuo, la persona che ha intenzione di chiedere un mutuo può cercare di "attrezzarsi" per aumentare
la possibilità che il mutuo venga concesso. Alcuni degli accorgimenti possibili sono:
1) se avete un prestito in essere, chiedere un mutuo di importo maggiore per estinguere in via anticipata il prestito in essere al momento della richiesta (ad esempio il prestito
auto)
2) se siete una coppia, ed entrambi avete un reddito, chiedere il mutuo a nome di entrambi
3) se siete lavoratori autonomi, posto che non sempre la dichiarazione dei redditi rappresenta i reali guadagni ma che le banche lavorano sulla base dei dati fiscali "ufficiali", se
avere in programma di chiedere un mutuo 'anno prossimo aumentate l'imponibile
4) allungare la durata del mutuo per abbassare la rata mensile. Potrete in ogni caso estinguere il mutuo in via anticipata in futuro, se ne avrete l'opportunità.
Al termine del processo di valutazione della richiesta di mutuo la banca comunicherà, spesso in via informale (a voce o per telefono) l'esito dello scoring: ammissibilità del mutuo oppure
declino della pratica. In caso di ammissibilità del mutuo, inizia la
lavorazione della pratica di mutuo.
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