Mutui a tasso variabile
I mutui a tasso variabile sono un tipo di mutuo in cui il tasso applicato al debito residuo del mutuo varia nel tempo, replicando le
variazioni di un tasso di mercato sottostante e indicato nel contratto di mutuo: di solito questo tasso è il tasso Euribor 6 mesi, rilevabile ogni
giorno sul Sole 24 Ore.
Supponiamo quindi che si stipuli un mutuo a tasso variabile con tasso applicato pari al tasso Euribor 6 mesi + spread 1%. Se al momento della
stipula il
tasso Euribor 6 mesi è al 4%, sul mutuo cominceranno a maturare interessi passivi al tasso del 4% + 1% = 5%. Supponiamo inoltre che il contratto di mutuo preveda
l'adeguamento del tasso ogni mese, e che un mese dopo la stipula il tasso Euribor 6 mesi sia cresciuto dal 4% al 4,25%. In questo caso il tasso di interesse applicato
al mutuo per il secondo mese di vita sarà, su base annua, il tasso 4,25% + 1% = 5,25%. Supponiamo ancora che il mese successivo il tasso Euribor 6 mesi vari ancora, passando dal
4,25% al 3,75%. Il nuovo tasso applicato sarà quindi 3,75% + 1% = 4,75%. Come si vede, il tasso usato per il calcolo degli interessi passivi è dato dal tasso base (il tasso Euribor 6
mesi) + lo spread (che è fisso per tutta la durata del mutuo, e rappresenta il margine di guadagno per la banca): per cui, ogni variazione del tasso Euribor 6 mesi si
riflette velocemente sul tasso applicato al mutuo.
Una volta chiarito il meccanismo, è importante fare alcune considerazioni:
1) su periodi di tempo lunghi, le variazioni del tasso Euribor possono essere significative. Rispetto al tasso utilizzato al momento della stipula, il tasso può cambiare molto
2) il tasso Euribor 6 mesi è un tasso di mercato, quindi uguale in tutte le banche.
3) poichè il tasso preso come parametro è uguale in tutte le banche, la differenza di tasso tra i mutui di più banche dipende dall'ammontare dello
spread. Lo spread è il
guadagno della banca sul mutuo, quindi la banca che offre spread più bassi (cioè si accontenta di guadagnare meno) è quella che offre (a parità di altri fattori) il mutuo
più conveniente, a parità di altri voci di costo (spese di pratica per il mutuo,
premio dell'assicurazione scoppio e incendio, ecc). Il costo complessivo del
mutuo è misurato dall'ISC (che quindi può essere usato come parametro per confrontare lo stesso tipo di mutuo di diverse banche).
Anche se già indicato con la considerazione n.1, è importante ribadire che, nei mutui a tasso variabile, il tasso applicato può cambiare molto nel tempo. Il rischio di variazione dei
tassi dipende dalla durata del mutuo: un mutuo a 40 anni probabilmente incorporerà variazioni di tassi più ampie di un mutuo a 20 anni. La variazione dei tassi applicati al
debito residuo fa variare la quota interessi della rata di mutuo (dato un certo debito residuo, se il tasso applicato sale aumentano gli interessi passivi, a parità di debito) e
quindi fa variare la rata complessiva del mutuo.
Proviamo a fare un esempio semplice: stipulo oggi un mutuo a tasso variabile da 200.000 euro a 20 anni (un mutuo "medio", diciamo). Poco dopo la stipula, il tasso Euribor 6 mesi
(preso come base per il calcolo del tasso nel mio mutuo) sale dell'1%. Questo incremento di tasso che impatto ha sulla mia rata mensile di mutuo? Poichè siamo ad inizio del
mutuo (e
quindi non ho ancora iniziato a restituire il capitale ottenuto in prestito) il
debito residuo (cioè il debito mancante) è di 200.000 euro. Se il tasso applicato sale dell'1% (a causa
dell'incremento del tasso Euribor 6 mesi) io pagherò ogni anno maggiori interessi per 200.000 x 1% = 2.000 euro. 2.000 euro all'anno di maggiori interessi significano un incremento
mensile di 2.000/12 = 167 euro. Quindi avrò una rata mensile più alta di 167 euro. Se pensate che un incremento rapido dell'1% sia poco probabile, considerate che, tra 2005 e 2007, il tasso
Euribor è cresciuto di oltre il 2%. Quindi, continuando ad usare il nostro esempio, il peso mensile della
rata è aumentato di oltre 300 euro.
E' importante sapere che, scegliendo un mutuo a tasso variabile, si possono avere tassi iniziali più bassi (e quindi pagare meno interessi) ma ci si espone al
rischio di cambio tassi per tutta la durata del mutuo: questo non è un rischio da sottovalutare perchè (come visto con l'esempio numerico qui sopra) i maggiori interessi
passivi possono fare saltare il bilancio familiare.
Riassumendo, le voci di costo del mutuo a tasso variabile sono:
- tasso applicato (tasso Euribor +
spread)
- spese di istruttoria del mutuo
- costo per la perizia del tecnico di fiducia della banca
- premio per l'assicurazione (obbligatoria) contro scoppio e incendio dell'immobile oggetto di ipoteca
- premio per l'assicurazione caso morte sul mutuatario
- costo del notaio
Per quanto riguarda le durate, in Italia ormai si trovano mutui a tasso variabile fino a 50 anni (mentre 10 anni fa era difficile trovare mutui oltre i 25 anni):
- mutuo tasso variabile a 10 anni
- mutuo tasso variabile a 15 anni
- mutuo tasso variabile a 20 anni
- mutuo tasso variabile a 25 anni
- mutuo tasso variabile a 30 anni
- mutuo tasso variabile a 35 anni
- mutuo tasso variabile a 40 anni
- mutuo tasso variabile a 45 anni
- mutuo tasso variabile a 50 anni
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