Mutui a tasso fisso



I mutui a tasso fisso sono mutui (sia per privati che per aziende) in cui il tasso di interesse applicato viene fissato al momento della stipula del contratto di mutuo e non subisce variazioni per tutta la durata del mutuo. Quindi, se per un mutuo a 20 anni in sede di stipula di mutuo ci si accorda per un tasso del 5,50%, per tutta la durata dei 20 anni sarà applicato un tasso del 5,50%, a prescindere dalle variazioni nei tassi di mercato successive alla data di stipula di mutuo. Questo significa che con il mutuo a tasso fisso, mentre il debitore sa di pagare sempre lo stesso tasso di interesse passivo, la banca si espone al rischio di cambio dei tassi. Supponiamo che, dopo la stipula del mutuo, i tassi di interesse sul mercato salgano bruscamente fino al 6%. Questo significa che il debitore continuerà a pagare il 5,50% di interessi (perchè il mutuo è a tasso fiso) mentre la banca incasserà come interesse il 5,50% dal debitore, mentre sul mercato si finanzia al 6%. Erogando un mutuo a tasso fisso, soprattutto se di lunga durata, quindi la banca si espone ad un rischio. Per questo motivo, in un dato momento, se chiedete un preventivo di mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile, quello a tasso variabile presenta quasi sempre un tasso iniziale più basso: questo accade non necessariamente perchè il mutuo a tasso variabile sia migliore ma perchè nel mutuo a tasso variabile il rischio di cambio dei tassi di interesse se lo prende il debitore, mentre nei mutui a tasso fisso se lo prende la banca (e per prenderselo vuole qualcosa in più di interesse).
Chiarito il funzionamento del meccanismo del tasso fisso e fatto il confronto con il tasso variabile, cerchiamo di capire come vengono fissati i tassi in sede di stipula del mutuo. Quasi tutte e banche utilizzano lo stesso criterio. Il punto di partenza è il tasso IRS, un tasso di interesse di mercato per i finanziamenti a tasso fisso tra banche. Ovviamente, esistono tanti IRS quante le possibili durate dei finanziamenti: quindi esiste un tasso IRS a 5 anni, un tasso IRS a 10 anni, un tasso IRS a 15 anni e così via. Se chiedete un mutuo a tasso fisso a 10 anni, la base di calcolo è il tasso IRS a 10 anni, se chiedete un mutuo a tasso fisso a 15 anni la base di calcolo è il tasso IRS a 15 anni e avanti così. Al tasso IRS di periodo la banca aggiunge lo spread, che rappresenta il guadagno della banca. Lo spread è espresso in percentuale e può cambiare da banca a banca.
Proviamo a fare un esempio. Se sono interessato ad un mutuo a tasso fisso a 15 anni e il tasso IRS a 15 anni al momento della richiesta del preventivo è il 5,50% e la banca interpellata pratica uno spread dell'1,20%, il tasso fisso del preventivo del mio mutuo sarà pari a: 5,50% + 1,20% = 6,70%. Poichè il tasso IRS, in un certo momento, è uguale in tutte le banche dell'area euro, la differenza nel preventivo del tasso di mutuo tra diverse banche dipende solo dall'ammontare dello spread. Quindi, la banca con lo spread più basso è anche quella che offre le condizioni migliori. Quindi, per individuare il miglior mutuo a tasso fisso (a parità di altre voci di costo), basta confrontare gli spread applicati.
In realtà, il costo complessivo di un mutuo a tasso fisso dipende anche da voci di costo meno importanti, come le spese di istruttoria pratica o i premi per le coperture assicurative obbligatorie. Il costo complessivo di un mutuo è quindi indicato dall' ISC - Indicatore Sintetico di Costo. Il mutuo con il più basso ISC è il mutuo più conveniente: nella quasi totalità dei casi, si tratta del mutuo con lo spread più contenuto.

Per quanto riguarda le durate, sul mercato italiano sono distribuiti mutui con le seguenti durate:
- mutuo a tasso fisso a 10 anni
- mutuo a tasso fisso a 15 anni
- mutuo a tasso fisso a 20 anni
- mutuo a tasso fisso a 25 anni
- mutuo a tasso fisso a 30 anni
- mutuo a tasso fisso a 35 anni
- mutuo a tasso fisso a 40 anni
- mutuo a tasso fisso a 45 anni
- mutuo a tasso fisso a 50 anni

Per quanto riguarda le voci di costo che incidono sul costo complessivo mutuo a tasso fisso (misurato dall'ISC), ci sono:
- tasso di interesse applicato (che dipende dal tasso IRS di base e dallo spread)
- spese di pratica e di istruttoria
- premio assicurativo dell'assicurazione scoppio e incendio dell'immobile

Esistono poi altre voci di costo collegabili al mutuo, che non sono considerate nel calcolo dell'ISC:
- premio assicurativo dell'assicurazione caso morte sui debitori
- spese per la perizia sull'immobile
- costo del notaio
- imposte sull'acquisto dell'immobile